作者：Ariel
明天（7月1日）是建党节，同时，也是香港回归24周年纪念日。
由于疫情的影响，上一次深圳、香港两地市民自由往来，已经过去一年半之久。
与香港距离最近的福田口岸所在的福保片区，近年10年来都没有新的住宅项目推出。不过根据深圳市住建局发布的今年计划入市的住宅项目名单中，却出现了一个位于福保片区的项目——加福华尔登府邸。
福保片区10年来推出的首个住宅
紧邻福田口岸通关方便
目前深圳在建的最高独栋住宅楼
多个标签之下，使得加福华尔登府邸还在建设阶段就获得了极高关注度。
今天，我们就来看看这座独栋超高层的住宅新盘究竟值不值得如此高的关注。
加福华尔登府邸由加福投资（深圳）有限公司开发建设。
这家公司成立于1992年，旗下除了在建的加福华尔登府邸，还有自主开发的加福广场，以及加福投资旗下的福朋喜来登酒店和大中华喜来登酒店。
此外，就查不到这家公司开发的其他项目了。因此，就企业开发经营实力来说，
根据相关公示信息，加福华尔登府邸规划建设用地面积7602.91㎡，总建面约75736.52㎡，容积率达8.04，绿化覆盖率28.1%，建筑最高达229米。
楼体物理楼层67层及地下3层，地下2-3层和地上2-3层为车库。
据悉，项目共规划有500个车位，备注地上200个车位为公用车位，其余的300个车位为项目自用车位。
楼体的地下1层及地上1层裙楼为商业，从建面分配来看，地上+地下的商业面积约4947㎡，另设有社区菜市场、公厕、社区文化室等生活配套。
规划的总户数为467户，其中建面<90㎡的房源量达344户，而项目的主推户型是83㎡2房1卫 、89㎡3房1卫、130㎡3房2卫，每层6梯8户。
不过，由于非超大户型的定位配置，每层户数并不少，加上楼层过高，高峰期等电梯的耗时问题有待考量。
目前加福华尔登府邸的项目户型图并没有对外公布，具体房源情况并不得而知。
但是，加福华尔登府邸做的是蝶式楼，83m²和89m²这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置，130m²户型在中间位置。
这种形态的住宅是能在保证采光和通风的情况下，把面积利用效率达到最大化，公摊面积要比板楼少，但一大通病是——由于斜角的存在，每一户相互影响还是挺大的，主要体现在住户私密性上。
除了蝶式楼本身问题之外，加福的户型还有一大缺陷——没有大阳台，只有厨房边上的小生活阳台。
值得注意的是，由于加福华尔登府邸是独栋项目，并没有楼下花园。
但是，从项目沙盘可见，楼栋低层有一个架空的小区园林，作为项目的休闲花园，面积仅861.28㎡。
此外，再无别的绿化区域。
所以就项目自身来说——
加福华尔登府邸位于福田保税区辖区内，福田路与国花路交汇处西南角，南侧临皇岗路，与福田口岸一路之隔。
加福华尔登府邸属于地铁口物业，近有地铁4号线、10号线双地铁口，为福田口岸站。
通过4号线经福田中心地段，北上龙华直至观澜、牛湖；搭乘10号线可通过坂田北上直至平湖。
4号线北延线及10号线均为2020年新开通的路线。经地铁4号线2站即即可达到会展中心、3站到达市民中心。
公交方面，周边有多个公交站台，其中最近的水围村公交站台公交线路较多，有通往全市各个区域的公交路线。
高速方面，加福华尔登府邸南侧皇岗路连接G4京港澳高速，距离收费站出入口约500米。
除了常规的地铁、公交、高速的交通条件，加福华尔登府邸还是双口岸物业，与福田口岸一路之隔，距离皇岗口岸联检大楼约600米。
目前仍处在疫情时期，口岸优势削弱。这也导致加福华尔登府邸最主要的、原计划的香港来深置业的客户群体受到影响。
不过就事论事，项目的综合区位交通，
加福华尔登府邸自带两层底商，不过规模较小，可以基本满足居民日常的购物需求。
项目周边多为配套完善的成熟小区，临近商业以小区底商为主，一路之隔有水围村、皇岗村等较为成熟的临街商业，1.5公里范围内还有益田中心广场和马成时代广场等商业。
另外，建设中的水围村旧改湾尚庭玺家园，配建有5.4万㎡商业、办公及旅馆业建筑以及3500㎡的地下商业，可以为附近居民带来更丰富的购物选择。
医疗方面，附近有深圳市妇幼保健院、福田区妇幼保健院及益田社康中心等。
教育方面应该是加福华尔登府邸除交通外，另一个比较有优势的点了。
据福田教育局官网公示的学区范围，项目所在位置被纳入到福田外国语学校南校区的学区当中。
今年是福田外国语学校南校区第一届学生参加中考，目前成绩还没公布，不过作为北校区的景田福田外国语学校确实名声在外。保税区的南校区能不能和景田北校区并驾齐驱，目前还是个未知数。
从目前的能够看到的情况，区域配套的推荐指数——
加福华尔登府邸位于深港科技创新合作区范围内。
深港科技创新合作区由香港园区和深圳园区组成，其中河套A、B区属于香港园区，深圳园区由河套C区和福田保税区组成。
在未来五年的发展规划中，深圳将发挥“双区”驱动、“双区”叠加效应，充分发挥粤港澳大湾区核心引擎这一功能。
深圳园区将全力服务香港高校和科研机构，把香港高校和科研机构较雄厚的基础研究能力与深圳高新技术产业体系较发达的优势紧密联结起来，有力支撑香港建设国际创新科技中心。
实际性进展已引进落地不少研发机构，进度较快的皇岗口岸已经大兴土木。据规划，未来的新皇岗口岸将有三大功能：
纯旅检口岸（深圳第一口岸）
立体综合交通枢纽（3城轨+2地铁）
城市活力公共空间（商业、文化与生活的聚合点）
从规划和定位来看，深港联手打造的“创新合作区”极具里程碑意义。这边深圳园区的建设正如火如荼的进行，延续着“深圳速度”，香港园区却差点意思。
细看各项规划和目标，特别是兑现时间表上来看，香港园区仅是规划和勘探工作，就需要52个月才能完成。
其后再进行工程的详细设计和勘查，目标是2032年才有首批居民入驻。
在交通方面，会引进3条城轨+2条地铁。根据新界北目前规划，地铁最早会在2027年开通，并且只有一个站，其他站点最早也要到2034年才能建成。
所以综合规划，区位价值推荐指数——
加福华尔登府邸周边有多个旧小区，保税区将近10年无新盘推出，目前片区的二手房多是2005年前建成的小区，最新的则是健时尚名苑，来看看片区二手房目前的指导价。
从政府公示的指导价来，保税区二手房的价格在6-9.5万/㎡区间，其中同属开发商的小区加福广场的指导价55900元/㎡，差不多是片区最低价格之一。
距离最近的嘉福花园指导价64900元/㎡，但由于建成时间较久，对新盘备案价的参考意义并不大。
不过外界不少人在传加福华尔登府邸的吹风价大约10-13万/㎡的左右，具体还需等住建局官方公示备案价，以官方备案价格为准。
虽然现在的价格我们不清楚，不过我们可以查阅以前的数据情况进行了解。今年1月底，格隆汇曾经查询过福保片区的二手价格情况，并保留了截图。
当时，整个福保片区的二手房价接近9万/㎡，多数是1999年到2003年这段时间建的，楼龄都比较老。
距离项目最近的嘉福花园在售均价8万/㎡；最贵的是骏皇名居均价10.7万/㎡；最便宜的是深荣大厦，均价5.5万/㎡。
就目前福保片区10年无新房的情况来看，加福华尔登府邸的入市或许会打破该片区原本的平静。
但项目自身槽点较多，又是独栋、又没有花园、还没有阳台，紧邻口岸人员杂、人流大。
如果真的是以自住为主的购房者，建议对交通要求较大的年轻群体，或者香港购房者考虑会比较好，40岁以上、有家庭的改善型购房者还是不要趟这浑水了。
所以综合来看，升值空间推荐指数——
通过实地探访，加福华尔登府邸整体优缺点并存——
项目优点：
1、地段位置优越，多维交通覆盖了双地铁、高速口、区域主干道及城际线路的规划；
2、片区产业规划升级，属于国家重点发展位置；
3、户型产品以90㎡以下单位为主，相对置业门槛较低，适合福田刚需上车置业；
4、准现房出售，节省交房时间成本。
项目不足：
1、独栋小区，容积率较高，居住体验不佳；
2、小区园林休闲空间较为狭小，日常休闲舒适度或有影响；
3、开发商项目开发经验相对不充足；
4、双口岸位置，目前疫情期间对香港尚未正常通关，拥挤的人流和车流情况没有显现，正常时期会比较显著；
5、户型仅配备生活阳台，不能满足生活需求；
6、今年福田有多个住宅新盘入市，小区规划和配套都更优于加福华尔登府邸，竞争压力大；
7、超高层对于台风天气也是一种较大的考验。
所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，加福华尔登府邸最终的综合得分是——
据项目销售介绍，加福华尔登府邸计划今年入市，具体时间未定，要买房的你会考虑吗？？
本文源自格隆汇
